Боротьба з незаконними поглинаннями та захопленням підприємств є одним з найважливіших питань захисту бізнесу в України. За останні роки, завдяки реформам та законодавчим змінам, кількість рейдерських атак значно зменшалась, що у свою чергу призвело до покращення інвестиційного клімату та притоку іноземних інвестицій. Однак, чинні положення нормативно-правових актів все ще містять певні прогалини та потребують вдосконаленню.
Так, з метою підвищення рівня захисту бізнесу 10 липня 2018 року Верховна Рада України ухвалила у першому читанні законопроект № 8121 «про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (далі – законопроект). Законопроектом передбачені нові, дієві засоби, спрямовані на суттєве зменшення можливостей для рейдерських схем, зокрема в аграрному секторі економіки.
Наразі, незаконне заволодіння сільськогосподарськими землями з одночасним захопленням агро-підприємств та подальшою зміною складу учасників (акціонерів) у таких юридичних особах є найпоширенішим видом рейдерських атак. За для подолання вказаної вище проблеми, законопроектом запроваджуються законодавчі перепони, що унеможливлюють:
Законопроектом пропонується визначити, що власник нерухомого майна одностороннім правочином може встановити вимогу щодо нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно чи його частина, а також, за виключенням окремих випадків, скасувати таку вимогу. Відповідно, така вимога щодо обов’язковості нотаріального посвідчення договору має бути зареєстрована у Державному реєстрі речових прав як обтяження та за заявою власника нерухомого майна може бути скасована.
З метою удосконалення захисту суб’єктів господарювання у державних реєстраторів з’являться додаткові обов’язки та повноваження. Передбачено, що доступ до відомостей в режимі онлайн будуть мати як державні кадастрові реєстратори так і державні реєстратори прав на нерухоме майно. Говорячи про нові обов’язки державних реєстраторів, перш за все слід звернути увагу на необхідність перевірки реєстраторами, під час проведення реєстраційних дій, права особи, що звернулась із заявою про реєстрацію, на вчинення таких дій. Водночас реєстратори повинні перевіряти інформацію про нерухоме майно в інших державних реєстрах та зобов’язані залишати без розгляду заяву про реєстрацію права на нерухоме майно якщо Державний земельний кадастр не містить відомостей про кадастровий номер такої земельної ділянки.
Також державні реєстратори при вчиненні реєстраційних дій зобов’язані самостійно формувати витяги про земельні ділянки з Державного земельного кадастру в електронній формі, які повинні бути збережені в електронному вигляді для підтвердження правомірності вчинення реєстрації речових прав на земельні ділянки. При цьому скасовується необхідність отримання власниками та користувачами земельних ділянок паперових витягів.
Серед іншого, державний реєстратор зобов’язаний вносити відомості щодо автоматичної пролонгації договору оренди земельної ділянки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При цьому дія договору оренди земельної ділянки на такий самий строк і на таких умовах здійснюється автоматично тільки у разі, якщо орендована земельна ділянка не належить до земель державної власності, а положення договору містять умову про автоматичне поновлення.
Важливою новелою законопроекту є положення, завдяки яким до Державного реєстру прав на нерухоме майно будуть внесені відомості про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього за відповідними правочинами. Також передбачено, що Державний земельний кадастр має містити інформація про усі наявні земельні ділянки незалежно від форм власності.
Окремо слід звернути увагу, що законопроект наділяє засновників (учасників) юридичної особи правом встановлювати обов’язковість нотаріального посвідчення правочинів щодо відчуження частки учасника у статутному капіталі товариства шляхом одностороннього правочинна. Відомості про обов’язковість нотаріального посвідчення правочинів щодо відчуження частки учасника товариства з обмеженою відповідальністю вносяться до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.
Відповідно до запропонованих змін, передбачається введення заборони на зменшення орендної плати протягом строку дії та при поновленні договору оренди, укладеного за результатами аукціону.
Підсумовуючи, можна зазначити, що законопроект містить вкрай важливі положення, які, у разі прийняття законопроекту в цілому, дозволять «закрити» наявні прогалини законодавства, удосконалять існуючи нормативно-правові акти, зменшать можливості для протиправного поглинання і захоплення підприємств та забезпечать належний захист майнових прав власників і користувачів земельних ділянок.
